RADAR BALI - Keterbatasan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) tak lagi jadi alasan untuk menghentikan laju pembangunan infrastruktur.
Kesadaran inilah yang membawa Gubernur Bali I Wayan Koster bersama Bupati Badung I Wayan Adi Arnawa bertandang ke Balai Kota DKI Jakarta pada Selasa (4/8).
Keduanya menemui Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung untuk berguru mengenai penerapan pembiayaan kreatif (creative financing) yang sukses diterapkan di ibu kota.
Dalam pertemuan tersebut, beberapa instrumen penting menjadi topik pembahasan utama, mulai dari Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/Lahan (SP3L), kompensasi pelampauan Koefisien Luas Bangunan (KLB), hingga potensi penerbitan obligasi daerah.
"Dalam penerimaan ini, kami berdiskusi tentang berbagai hal, di antaranya tentang creative financing, tentang obligasi, tentang KLB, Koefisien Lantai Bangunan, SP3L, dan macam-macam," ungkap Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung.
Pramono menekankan bahwa di tengah tantangan ekonomi saat ini, pemerintah daerah harus keluar dari zona nyaman dan tidak hanya bergantung pada APBD. Terobosan dan inovasi, terutama dengan merangkul keterlibatan swasta, menjadi kunci utama agar percepatan pembangunan daerah tetap berjalan optimal.
Mengenal Skema SP3L dan Keuntungannya bagi Daerah
Salah satu materi penting yang dipelajari Pemprov Bali adalah mekanisme SP3L. Di Jakarta, SP3L merupakan surat izin prinsip yang diterbitkan oleh gubernur sebelum perorangan maupun badan hukum membebaskan lahan.
Izin ini wajib dikantongi untuk pembebasan tanah dengan luas 5.000 m² atau lebih, serta tanah di bawah 5.000 m² yang berada di jalur jalan utama atau protokol.
SP3L tidak hanya berfungsi mengendalikan tata ruang sesuai RTRW dan mencegah aksi spekulasi tanah oleh pengembang, tetapi juga menjadi instrumen legal yang mengikat swasta untuk berkontribusi pada fasilitas publik.
Melalui penerbitan SP3L yang berlanjut pada kewajiban Izin Pemanfaatan Ruang, Pemprov DKI Jakarta mendapatkan pengembalian aset non-kas yang fantastis dari pengembang. Kewajiban tersebut meliputi:
Fasilitas Sosial dan Fasilitas Umum (Fasos-Fasum): Lahan untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH), taman, jaringan jalan, trotoar, drainase, sekolah, hingga tempat ibadah.
Penambahan Aset Daerah: Seluruh penyerahan fasos-fasum secara otomatis memperkuat Kartu Inventaris Barang (KIB) daerah, dengan nilai akumulatif mencapai triliunan rupiah.
Pembangunan Rusunawa & Hunian Berimbang: Pengembang kawasan komersial diwajibkan membangun rumah susun sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah melalui prinsip subsidi silang.
Fasilitas Penunjang & UMKM: Pengembang wajib menyediakan area untuk pedagang kaki lima (kantin PKL) dan integrasi transportasi umum.
Penerimaan Pajak dan Retribusi: Memberikan dampak multiplier bagi pendapatan daerah lewat PBB, BPHTB, dan retribusi perizinan.
Belajar Pembangunan Tanpa APBD Lewat Denda KLB
Selain SP3L, skema lain yang menarik perhatian adalah Kompensasi Pelampauan KLB. Ketika investor ingin membangun gedung melampaui batas maksimal lantai yang ditetapkan dalam tata ruang, Pemprov DKI membolehkannya dengan syarat membayar kompensasi.
Nilai kompensasi dihitung berdasarkan rumus matematis selisih luas lantai dikalikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah setempat.
Uniknya, kompensasi KLB ini tidak masuk sebagai uang tunai ke kas daerah, melainkan wajib diwujudkan dalam bentuk fisik pembangunan infrastruktur (in-kind). Hasilnya terbukti nyata dan langsung dirasakan masyarakat Jakarta, di antaranya:
Simpang Susun Semanggi: Dibangun dari kompensasi KLB PT Mitra Panca Persada sebesar Rp570 miliar.
Revitalisasi Lapangan Banteng: Murni menggunakan dana kompensasi pengembang senilai puluhan miliar rupiah.
JPO Sudirman dan Gelora Bung Karno: Jembatan penyeberangan ikonik dan modern dari dana kompensasi pelampauan KLB.
Rusunawa & Penataan Kawasan: Ribuan unit rusunawa di Daan Mogot dan Muara Baru serta penataan kawasan heritage Kota Tua.
Catatan BPK menunjukkan nilai tagihan kompensasi KLB yang ditagihkan kepada pengembang di Jakarta berkisar antara Rp2 triliun hingga Rp3 triliun, yang secara berkala dicatat sebagai aset daerah oleh BPAD DKI Jakarta.
Melihat potensi tersebut, Pramono Anung mendorong Bali untuk mengoptimalkan ruang udara dan skema KLB ini. Meski demikian, ia menegaskan bahwa penerapannya di Bali tetap harus menyelaraskan dengan kearifan lokal yang membatasi ketinggian bangunan maksimal 15 meter atau setinggi pohon kelapa.
Misalnya, ketinggian maksimal bangunan di Bali tetap 15 meter, namun bangunan yang melanggar dikenakan denda berupa pembangunan infrastruktur publik yang nantinya diserahkan ke pemda.
"Maka saya termasuk yang mengusulkan, kalau memang Bali mau mengembangkan sesuatu yang kemudian mendapatkan support dari masyarakat adatnya, salah satunya ya memang harus ada aturan itu," terang Pramono.
Langkah Strategis Bali dan Badung
Merespons paparan tersebut, Gubernur Bali I Wayan Koster mengapresiasi keberhasilan Jakarta dan siap mempelajari regulasi tersebut untuk disesuaikan di Bali, terutama terkait pemanfaatan ruang udara dan kerja sama swasta.
"Ada beberapa hal yang bisa diterapkan di Bali terutama yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang udara, ketinggian bangunan, dan juga kerja sama dengan pihak swasta yang bisa dilibatkan dalam partisipasi pembangunan infrastruktur," tutur Koster.
Di sisi lain, Bupati Badung I Wayan Adi Arnawa menyoroti peluang penggunaan obligasi daerah untuk mengatasi masalah krusial di wilayahnya, seperti kemacetan akibat penyempitan jalan. Saat ini, Badung yang memiliki APBD sekitar Rp13 triliun tengah mempercepat pembangunan jalan strategis.
"Pembiayaan kami bersumber dari skema pinjaman, termasuk juga kontribusi dari PAD. Totalnya sekitar Rp2,9 triliun, dengan rincian Rp2,4 triliun dari pinjaman dan Rp511 miliar lebih dari PAD," papar Adi Arnawa.
Dengan berguru langsung ke Jakarta, Pemkab Badung berharap dapat mempelajari proses administrasi penerbitan obligasi daerah secara mendalam. Langkah inovatif ini diyakini mampu mempercepat penataan infrastruktur pariwisata di Bali sekaligus mendorong peningkatan devisa negara secara berkelanjutan.***
Editor : Ibnu Yunianto
Sumber : Radar Bali