RADAR BALI - Rencana pembangunan proyek Tol Bogor-Serpong via Parung disambut baik oleh pengembang properti.
Kepastian pembangunan jalan bebas hambatan ini telah diungkapkan melalui penandatanganan Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) pada 3 Oktober 2025.
Proyek senilai Rp12,351 triliun ini dinilai sebagai game changer karena membuka akses JORR III dan memperkuat konektivitas ke-4 ruas utama Jabodetabek. Karena itu, para pengamat properti dan pengembang kompak memprediksi koridor ini akan mengalami lonjakan nilai lahan dan properti yang signifikan.
Pembangunan tol yang dijadwalkan akan dimulai dengan pengadaan lahan dan memasuki fase konstruksi fisik pada Oktober 2026 ini ditargetkan selesai pada Agustus 2028.
Ketua Umum DPP REI, Bambang Ekajaya mengatakan, dari segi penguatan daya tarik, wilayah Serpong menjadi salah satu yang diuntungkan karena banyaknya pengembangan besar di sana akan membuat konsumen memiliki lebih banyak akses dari dan ke area mereka.
Namun, dari segi harga tanah, kawasan yang paling terdampak secara signifikan justru adalah Parung karena harga tanah di kawasan tersebut saat ini masih tergolong stagnan.
Bambang Ekajaya menjelaskan bahwa harga tanah di Parung relatif stuck, di mana paling tidak di awal-awal bisa naik 10 persen.
Setelah fase konstruksi berjalan, dipastikan terjadi kenaikan di atas 25 persen, dan khususnya di area exit-entry tol pertumbuhan akan lebih maksimal hingga bisa mencapai 50 persen.
Sementara di kawasan Serpong, harga tanah relatif sudah tertahan oleh developer besar dan menengah dengan perkiraan harga yang jauh lebih tinggi, bahkan bisa lebih dari dua kali harga di Parung.
Kenaikan harga lahan secara umum yang diperkirakan bisa mencapai 40 persen ini mulai memicu pergeseran strategi pengembangan dari perusahaan properti besar guna meratakan pertumbuhan properti di Jabodetabek bagian selatan.
Pengamat Properti dari Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda meyakini tol ini akan membuat beberapa wilayah yang saat ini masih belum berkembang menjadi semakin progresif.
Ali berpendapat harga properti di wilayah yang terdampak tol seperti Rumpin, Gunung Sindur, dan sekitarnya, termasuk barat Parung, akan bergerak naik di kisaran 15 hingga 25 persen.
Angka yang lebih tinggi diproyeksikan oleh Clement Francis, Ketua DPP AREBI, yang menyebut koridor Parung, Gunung Sindur, Rumpin, dan Serpong Extension akan menjadi penghubung strategis dengan perkiraan kenaikan nilai lahan rata-rata 25 hingga 40 persen dalam 3 tahun ke depan.
Menurut para pengamat, saat ini merupakan waktu yang paling tepat bagi investor untuk masuk karena harga tanah masih dalam tahap undervalued sebelum aksi spekulasi membuat harga tanah di sekitarnya semakin tinggi.
Terkait sektor yang terpengaruh, sektor residensial (perumahan) dan logistik diproyeksikan menjadi dua segmen yang paling diuntungkan dari adanya akses JORR III ini.
Sektor residensial akan didorong oleh minat baru dari kelas menengah yang mencari hunian terjangkau.
Sedangkan logistik dan komersial ringan akan diuntungkan oleh meningkatnya permintaan gudang distribusi serta pusat bisnis kecil-menengah karena posisi tol yang menghubungkan dua pusat ekonomi besar.
Kepala BPJT Kementerian PU, Wilan Oktavian menjelaskan bahwa Tol Bogor-Serpong via Parung ini memiliki panjang total sekitar 31,12 hingga 32,2 kilometer, yang melintasi Provinsi Jawa Barat sepanjang 27,83 kilometer dan Provinsi Banten sepanjang 4,2 kilometer.
Titik awal jalan tol ini dirancang untuk menghubungkan Junction (JC) Salabenda di Bogor hingga JC Serpong melalui Parung.
JC Salabenda nantinya akan terkoneksi dengan Tol Depok-Antasari dan Bogor Outer Ring Road (BORR), sementara JC Serpong akan terhubung dengan Tol Serpong-Balaraja.
Melintasi wilayah Kabupaten Bogor (Kecamatan Kemang, Ciseeng, dan Rumpin) serta sebagian wilayah Kabupaten Tangerang, tol ini secara keseluruhan akan memiliki 5 interchange dan 2 junction.
Secara teknis, tol ini dirancang dengan standar kecepatan 100 kilometer per jam, lebar lajur 3,6 meter, serta menggunakan konfigurasi 2x2 lajur pada tahap awal yang akan dikembangkan menjadi 2x3 lajur pada tahap akhir.
Berdasarkan rencana infrastruktur, jalan tol ini bakal memiliki 3 Simpang Susun (SS) utama yang menjadi simpul pertumbuhan di beberapa kawasan potensial:
Koridor Parung dan Kemang (Kabupaten Bogor)
Titik krusialnya berada di Simpang Susun (SS) Pondok Udik, yang terhubung dengan Jalan Raya Parung berstatus Jalan Nasional.
Kawasan terdampak meliputi Desa Pondok Udik, Kemang, Pabuaran, dan Tegal. Kehadiran pintu tol di wilayah ini akan langsung mendongkrak aksesibilitas ke perumahan skala besar yang sudah ada di koridor tersebut serta memicu pengembang menengah untuk mempercepat ekspansi proyek hunian baru.
Ciseeng – Sentra Permukiman Baru
Ciseeng akan bertransformasi dari kawasan alternatif menjadi penyangga utama yang sangat strategis karena terhubung langsung dengan akses logistik dan komuter.
Titik krusialnya adalah Simpang Susun (SS) Putatnutug yang terhubung dengan Jalan Haji Usa berstatus Jalan Kabupaten. Kawasan terdampak mencakup Desa Putat Nutug, Cibeuteung Udik, dan Cibeuteung Muara.
Pintu tol di Putatnutug ini dirancang untuk melayani kawasan permukiman padat di Ciseeng. Harga tanah kavling dan hunian tapak (landed house) di wilayah ini diprediksi naik tajam karena waktu tempuh menuju pusat bisnis di Serpong atau Jakarta terpangkas drastis.
Rumpin – Kawasan Industri, Logistik, dan Hunian Mid-Low
Rumpin selama ini dikenal sebagai kawasan tambang dan logistik berat. Konektivitas tol melalui Simpang Susun (SS) Rumpin yang terhubung dengan Jalan Tamansari berstatus Jalan Kabupaten akan membuka potensi pemanfaatan lahan baru di luar sektor tambang.
Kawasan terdampaknya meliputi Desa Rumpin, Sukasari, Kampung Sawah, Mekarsari, Kertajaya, Tamansari, dan Cipinang.
Akses ini diprediksi memberikan kemudahan menuju kawasan pertambangan, sekaligus membuka peluang bagi pengembangan pergudangan modern dan hunian segmen menengah ke bawah.***
Editor : Ibnu Yunianto